Si su idea es crearse un plan de
futuro a través de inversiones inmobiliarias, con unas ventas recurrentes y sin
demasiados quebraderos de cabeza, desde aquí queremos darle y/o recordarle una
serie de pautas que son de imprescindible manejo para todo inversor inmobiliario que esta empezando.
Independientemente
de la magnitud de su inversión y del mercado en el que actúe, recuerde todos y
cada uno de los puntos que a continuación te propongo:
Recuerde que la inversión inmobiliaria toma tiempo. Se trata de una inversión de largo plazo que
generalmente no empieza a dar resultados antes de los tres años, y cuando digo
esto me refiero a grandes ganancias.
Cuantifique exactamente su capacidad de
inversión y sus expectativas de rentabilidad por alquiler, antes de
empezar a valorar posibles inversiones inmobiliarias.
No siga de forma gregaria a otros
inversores porque simplemente está de moda lo que hacen. Si quiere encontrar el
lugar adecuado es necesario mirar mas de 50 propiedades, ofertar en 10 y
comprar una. Mientras comienza, busque el lugar del que mas conocimiento pueda
tener y donde mejor puede trabajar.
A la hora de encontrar buenas propiedades con fácil salida de venta y buenas perspectivas de
re valorización, salga a la calle y empápese del conocimiento de la
gente local, no tenga miedo ni pena en indagarle a las personas por el sector,
pregunte a muchos dueños de casas cuánto vale su propiedad y tenga una idea del
mercado.
Los negocios con la vivienda son
muchos. Hay muchas oportunidades para obtener una rentabilidad importante con
la compra de bienes raíces, incluso muy por encima de lo que da comprar dólares
o adquirir un CDT. La vivienda además es una inversión menos volátil que las
acciones. En las que hay un cierto factor de especulación. Pero como dije antes si usted conoce el sector sabe cuanto puede ganar a
corto, mediano y largo plazo.
Muchos de los grandes inversores antes de comprar un inmueble ya tienen
una persona en mente para ofrecer la propiedad, haga un perfil en su mente de
acuerdo a sus conocidos o clientes potenciales, los cuales usted sabe que
tienen el dinero o el crédito aprobado.
Una de las tácticas más eficaces para lograr que una casa o unapartamento se vendan cuando las condiciones del mercado no son favorables, es
hacer una re modelación superficial. Es decir, ataca aquellos elementos que
juegan en contra de tu propiedad que no implican una inversión considerable pero
que son muy visibles a los ojos de los compradores potenciales; ya sabes del
dicho, “todo entra por los ojos”. Cuales son estas?. Pinta cada rincón del
inmueble con colores que resalten la luz y que no hagan ver oscuro el inmueble,
dele un aspecto de originalidad. Redecora la cocina, selecciona una gama de
colores claros para que parezca mas grande de lo que es realmente, cambia los
muebles o pintalos con colores que combinen y reflejen mas la luz. Reforma losbaños, elije revestimentos de colores claros, recuerda que siempre se necesita
dar la sensación de espacios grandes, usa puertas de vidrio para que se pueda
ver todo el baño siempre, usa muebles hechos a la medida y aprovecha los
espacios verticales. Estos lugares son los que mas llaman la atención y a los
que menos cuidado damos.
Las propiedades son bienes tangibles
que tienen el riesgo de tratarse de forma demasiado emocional. ¡Las
matemáticas se inventaron para algo! ¡Piense con la frialdad que requiere un inversor de éxito!
Todo en la vida tieneriesgos, cada día todos enfrentamos riesgos en diferentes niveles pero
generalmente son riesgos producto de nuestros actos y decisiones. En el negocio inmobiliario pasa lo mismo, conforme las empresas avanzan en el desarrollo del
proyecto aparecen nuevos riesgos que podrían resultar en el fracaso o no del
proyecto, y es responsabilidad de los directivos de la empresa el trabajar
arduamente para reducir éste mediante el planeamiento y el marketing.
Parece ser que,
actualmente incursionar en este negocio es rentable, el valor de las propiedades están incrementando considerablemente, los terrenos han
prácticamente duplicado su valor en los últimos años y las inmobiliarias
ofrecen grandes cantidades de dinero a los dueños de propiedades (casas,
terrenos) estratégicamente ubicadas para desarrollar proyectos inmobiliarios
millonarios, asimismo muchas personas quieren hacer realidad el sueño de lacasa propia y están obteniendo viviendas a mayores precios ya que la demanda
está en aumento.
Recomendaciones a considerar:
Si desea emprender un negocio inmobiliario, se recomienda conocer:
Los términos legales más usados en el negocio.
§ Cómo inscribir una
propiedad en la Oficina de Registros Públicos.
§ Cómo calcular el
valor de nuestro inmueble, la tasación y valuación.
§ Cómo establecer el
valor comercial de un terreno o propiedad.
§ Costos notariales,
de registro, impuestos y tasas.
§ Cómo independizar
un inmueble, cómo solicitar una partida registral.
§ Cómo comercializar
una propiedad y estar enfocado en el servicio al cliente.
§ Formatos y modelos
de contratos, minutas, solicitudes, formularios registrales, Partidas
registrales, los reglamentos, entre otros.
§ Precio del terreno.
§ Precio por metro cuadrado de terreno e inmueble terminado.
§ Acabados.
§ Antigüedad del
inmueble.
§ Aspecto exterior e
interior.
§ Realizar
comparables de propiedades similares, en términos de precio de compra y venta
recientes, recomendable de los últimos seis meses.
En ocasiones lo que quiere es
forjarse un patrimonio que le reporte unos ingresos regulares para el
futuro. Esto es relativamente sencillo en cualquier lugar del mundo, si
invierte en las propiedades adecuadas y sabe gestionar su patrimonio
diligentemente. Sin embargo, tenga presente que las inversiones inmobiliarias
en general son relativamente ilíquidas. Si desea vender pronto, contrate varios
agentes e inmobiliarias para que realicen el voz a voz y pueda tener mas
clientes potenciales.
Supongamos que una empresa constructora tiene un buen terreno con un
proyecto viable y rentable y es lo suficientemente inteligente, (y honesto o transparente), para entender la postura del potencial inversor, que dicho sea
de paso generalmente es extranjero y cuenta con el capital
necesario. ¿Cómo debe plantearse el encontrar un inversor, también honesto
y dispuesto a invertir AHORA en su proyecto?
Primero debes saber qué clase de inversor inmobiliario le
interesa, porque en el área de inversión inmobiliaria hay inversores de todo tipo
y condición. Y algunos un poco sinvergüenzas.
Segundo debes saber qué modelo de negocio o Joint Venture ( Asociación empresarial en la que los socios comparten los riesgos
de capital y los beneficios según las tasas acordadas."se consolidan muchas joint venture entre empresas de países de
bloques económicos diferentes,"), le interesa y que este sea atractivo para el inversor, que siempre será el
socio mayoritario. Eso de estar abierto a la propuesta del inversor, no funciona.
Tienes que demostrarle al inversor que lo tienes claro.
Tercero debes preparar un dossier completo donde se
demuestre la viabilidad del proyecto y su rentabilidad. Y hablando de
rentabilidad, los inversores serios y profesionales no buscan la“máxima
rentabilidad posible”; buscan obtener un porcentaje de beneficios en
consonancia con el riesgo que toman y el capital aportado.
Para preparar este dossier se debe contar con un profesional que
conozca bien lo que mencionamos antes: “el protocolo no escrito” que
demanda el inversor inmobiliario.
12) DONDEENCONTRAR SOCIOS INVERSORES
Bien, tienes todo esto y ahora ¿cómo encuentro al inversor inmobiliarioque busco? Te puede sorprender saber que inversores dispuestos a invertir enproyectos inmobiliarios hay muchos y algunos de ellos están más
dispuestos de lo que crees. La mejor forma de llegar a estos inversores inmobiliarios es asistir a ferias y conferencias específicas
en inversión inmobiliaria estando bien preparado. Actualmente, se
celebran entre 8-10 eventos de este tipo en Europa; y alrededor de
unos 7 similares en los Estados Unidos y unos 6 en América
Latina. Específicos para la inversión inmobiliaria.
Por mi trabajo actual, visito unos 2 eventos de inversión inmobiliaria, o participo en algunos "Webinars" también llamado video conference al año y te puedo asegurar que asistir a unos de estos eventos para conseguir
el inversor que buscas, conlleva un duro trabajo de preparación previo:
seleccionar inversores con el perfil adecuado, concertar entrevistas, preparar
el “Executive Summary”, preparar las presentaciones, reservar hotel y
trasportes…
Quien quiera conseguir un inversor inmobiliario para su proyecto
tiene que estar dispuesto a invertir en encontrarlo. Tu inversor no va a venir a
ti; algo que muchos propietarios de terrenos con buenos proyectos creen.
.
Es necesario
conocer o hacerse amigo de personas que trabajen en la construcción y hacerle
saber de ante mano que quiere solo excelencia en el trabajo, involúcrelos y
hágalos consientizar que pueden estar remodelando la casa de sus sueños.
Una propiedad limpia y en buen
estado, sobresale del resto de los inmuebles de su categoría ofrecidos en el
mercado inmobiliario. A la hora de mostrar su bien inmueble para la venta, asegúrese de que se encuentra en perfectas condiciones de uso y
limpieza.
Es importante amoblar de forma
adecuada tal y como indicábamos en el punto anterior, pero sin caer en la tentación
de amoblar más de la cuenta. Hay que tener presentes cuáles de los elementos
que incluimos en los amoblamientos son realmente necesarios y
aportan una mayor renta.
Se puede hacer una buena inversión en un inmueble pero para ser un inversor debe rodearse de personas profesionales yde confianza. Puede que no trabajen con usted de lleno pero procure pagarles lo
suficiente para que se sientan motivados y dispuestos a darte prioridad. Con
esto me refiero a abogados y Arquitectos o decoradores.
Recuerda que de lo que das, de lo mismo vas a recibir. Pon manos a la obra, despójate de lo temores y comienza a poner practica cada uno de estos consejos.
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